Чи вигідно гасити достроково іпотеку?

Відео: Дострокове погашення іпотеки. Кредитний калькулятор

Хоча для бюджету родини іпотечний кредит і стає важким тягарем, дуже часто іншого способу придбати житло просто немає. Але, в якийсь момент, фінансове становище взяла іпотеку сім`ї може покращитися, в результаті чого з`явиться можливість погасити іпотеку достроково. І тут виникають питання, наприклад, наскільки взагалі це вигідно? І якщо так, то який спосіб частково-дострокового погашення більш вигідний - зменшити термін, протягом якого будуть здійснюватися виплати, або зменшити розмір наступних платежів? На ці питання ми і відповімо в даній статті.

Які права має позичальник

Спочатку варто розглянути права платника. Вони можуть бути різними, оскільки законодавство щодо дострокових виплат недавно змінилося. Якщо іпотека була оформлена до 2011 року, то банк, швидше за все, прописав в договорі право в разі дострокових виплат накласти на платника штрафні заходи, оскільки тоді робити це було дозволено. Слід уважно ознайомитися з кредитним договором і дізнатися, які саме штрафні заходи передбачені.

Але навіть якщо вони там і прописані, на ділі тепер працюють нові закони, так що активувати ці пункти і стягувати з вас штраф банк права не має, оскільки це порушує ваші громадянські права. Чому банки раніше передбачали штраф за дострокове погашення іпотеки зрозуміло - для банку це невигідно, оскільки при цьому дохід істотно зменшується, адже дохід кредитора - відсотки, а їх-то доведеться платити менше. Відповідно, позичальникові вигідно погасити іпотеку достроково.

Дострокове погашення іпотеки - умови

Незважаючи на те, що банкам невигідно дострокове погашення іпотеки, їх дії обмежують закони, а тому заборонити погашати іпотеку достроково банки не можуть. Але вони, найчастіше, всіляко намагаються ускладнити цю процедуру. Наприклад, встановлюється мінімальна сума, яку можна вносити для часткового дострокового погашення іпотеки, прописується в кредитному договорі. Також необхідно заздалегідь повідомити про дострокове погашення - термін, за який необхідно зробити повідомлення, становить 30 днів. Повідомлення має бути зроблено в письмовій формі.

Всі кредитні відносини банку і позичальника детально прописуються в кредитному договорі, який слід уважно вивчити при взятті кредиту. Крім мінімальної суми при достроковому погашенні, в договорі можуть бути присутні й інші важливі обмеження, так, може бути заборона на зменшення термін платежу. У цьому варіанті, достроково вносячи додаткову суму ви лише зменшуєте ті суми, які будуть сплачуватися згодом щомісяця.

Причини такого обмеження зрозумілі:

• відсотки стягуються за термін кредитування, і значить саме від терміну залежить переплата, тобто, виплативши частину суми заздалегідь, ви не виграєте фінансово, і таке випередження графіка вигідно в першу чергу для банку;
• зменшення щомісячного платежу знижує навантаження на позичальника, а значить і ризик невиплати знизиться, що також вигідно для банку - він отримає в результаті ті ж гроші, але ймовірність затримок і невиплат буде менше;
• Якщо в договорі немає цього обмеження, то позичальник сам може вибрати ту модель, за якою буде здійснювати дострокове погашення іпотеки. Як правило, таких обмежень немає в тих договорах, що були оформлені після 2011 року.

Проведемо порівняння тих переваг, які дає кожен із способів дострокової виплати іпотеки.

Зменшення терміну кредитування

Скорочення терміну кредитування вигідно в першу чергу якщо щомісячний платіж розраховується за ануїтетною системі, так позичальникові доведеться виплачувати менші відсотки. При цьому сам щомісячний платіж не скоротиться, тому до даного варіанту слід вдаватися в разі, якщо ви впевнені, що в подальшому зможете здійснювати всі виплати в термін. Якщо ж виплати робити важко, то, можливо, при дострокової виплати варто задуматися про скорочення розмірів щомісячних виплат - це не настільки вигідно фінансово, але дозволить уникнути можливих штрафів за прострочення в майбутньому.

Чому ж дострокова виплата зменшує переплату? Як правило, розрахунок по іпотеці проводиться за ануїтетною системі. Вона дає банку заробити на переплату більше, в той час як позичальник може взяти більшу суму, оскільки платіж буде рівномірно розподілений по місяцях. Виплати за такою системою виробляються в такий спосіб: відсотки гасяться в першій половині терміну, а вже в другій гаситься безпосередньо тіло платежу. Тому при достроковому погашенні виплати необхідно зробити саме в першій половині терміну, інакше зменшення відсотків не відбудеться.

Якщо ви будете виплачувати все за графіком, то після виплати відсотків тіло кредиту теж доведеться виплачувати в повному обсязі, інша річ, якщо до того ж до звичайних виплат ви будете гасити тіло кредиту вже в першій половині терміну виплати позики. У цьому випадку банк повинен буде провести перерахунок відсотків і зменшиш стягуються з вас за позикою відсотки. Якщо ви вже виплатили більшу частину відсотків, і лише потім достроково погасили іпотеку, то банк теж буде зобов`язаний повернути вам назад частину сплачених раніше вами як відсотки за користування кредитом сум.

Відео: Коли невигідно достроково гасити іпотеку?

Тобто гасити іпотеку достроково вигідно, причому вигідно робити це в будь-якому випадку - що в першій половині терміну кредиту, що незадовго до його повного погашення, хоча розмір вигоди і буде відрізнятися. Конкретну суму, яку ви зможете заощадити в тому чи іншому випадку, тобто зменшивши або суму платежу, або термін кредитування, вам повинен прояснити сам фахівець банку, якщо ви звернетеся до нього з таким проханням. Можливий, до речі, і комбінований варіант: тобто частину виплати піде на зменшення платежу, а інша частина - на зменшення терміну кредитування.

Зменшення щомісячного платежу

Якщо сума платежу досить велика і бюджет позичальника несе через неї сильне навантаження, то в разі появи вільних коштів можна звернутися саме до цього варіанту. Завдяки частково-дострокового погашення ви зможете в подальшому платити менше і не відчувати таке навантаження на сімейний бюджет.

Платіж в рахунок дострокового погашення іпотеки можна вносити і кілька разів - стільки, скільки вам буде завгодно, потрібно лише кожен раз написати за тридцять днів до внесення відповідну письмову заяву.

Відео: Дострокове погашення іпотеки. Ранок з губерній. GuberniaTV

Те, за якою системою розраховуються платежі, значить досить багато. Крім уже розглянутої нами ануїтетною системи, існує також диференційована. Якщо в разі виплат за ануїтетною системі виплати будуть однаковими щомісяця до самого закінчення періоду, на який взята іпотека, то в разі використання диференційованої системи саме тіло кредиту ділиться на термін виплати рівними частками, а ось відсотки будуть щомісяця нараховуватися на період до закінчення за вами борг . Щоб порахувати вигоду від дострокової виплати в даному випадку, потрібно відняти від залишку суму дострокового погашення, і порахувати відсоток, який буде нарахований на суму, що залишилася, а потім порівняти з відсотком, який буде нарахований без дострокового погашення.

То який варіант більш вигідний?

Найбільш наочно все буде відразу проілюструвати порівняння цифрами. Сума кредиту 2 мільйони рублів, річна ставка - 12%, термін, на який взята іпотека - 20 років. Через п`ять років після того, як був узятий кредит, здійснюється дострокове погашення на суму 1 мільйон рублів.

Яка ж буде вигода при ануїтетною системі розрахунку? До дострокового погашення щомісячний платіж дорівнював 22 000 рублів, потім він зменшився до 10 000 рублів. Сумарна переплата за весь термін іпотеки становила 2 137 000 рублей. Якщо за рахунок внесеного мільйона зменшити термін виплат, то він буде зменшений наполовину, підсумкова переплата ж складе 1 405 000 рублей. Так, нехай в першому випадку доведеться платити решта 25 років всього 10 000 рублів на місяць, однак різниця в сумарною переплати настільки велика - понад 600 000! що явно більш вигідний варіант очевидний, і куди розумніше саме скоротити термін виплат.

Якщо використовується диференційована система розрахунку, то переплата при зменшенні терміну виплат буде ще меншою посилання - 1 224 000 рублей, а сам термін складе всього десять років, але і при зменшенні суми переплата буде істотно меншою, ніж в першій випадку, і складе близько 1 514 000 рублів. Тут різниця в переплати більш ніж удвічі менше, і вже можна задумати про те, який вибір зробити.

Якщо підводити підсумок, то варто зауважити, що у кожного кредиту є свої особливості, тому в кожному випадку потрібно вираховувати вигоду окремо, саме для даного кредиту.