Продаж квартири: коли податок платити не треба

У 23 главі Податкового Кодексу Російської Федерації чітко прописано, що доходи фізичних осіб оподатковуються.

ставка ПДФО вже протягом довгого часу становить 13%.

Всі ми звикли, що прибутковий податок утримують з офіційної зарплати.

Звідки ноги ростуть?
Як вважати дату вступу у володіння?
Лікнеп для покупця

Однак ПДФО потрібно платити не тільки з неї. Купівля квартири теж вважається доходом і все податкові резиденти і нерезиденти РФ зобов`язані виплачувати це збір.

Об`єктом оподаткування відповідно до ст. 208 НК РФ є дохід від продажу будь-якого нерухомого майна - квартири, будинки, дачі, земельні наділи, садові ділянки або частки в них.

Однак тут є нюанс. Якщо фізична особа, яка є податковим резидентом РФ, перед продажем володіло нерухомістю більше трьох років, то прибуток від її реалізації звільняється від оподаткування.

Статус податкового резидента або нерезидента не має відношення до громадянства. він стосується часу перебування на території РФ. Якщо ви перебуваєте в Росії більше 183 календарних днів протягом року, то є податковим резидентом.

Звідки ноги ростуть?

Термін в три роки був встановлений в 2005 році.

До цього від сплати ПДФО звільнялися продавці нерухомості, які володіли їй п`ять років і більше.

Держава встановила такі терміни, щоб уникнути шахрайських дій і угод спекулятивного характеру.

На думку федерального уряду, коли квартира купується для використання за прямим призначенням - тобто, для проживання в ній - то це робиться грунтовно і надовго.

А ось недобросовісні люди можуть часто перепродувати одну і ту ж нерухомість, щоб «сховати кінці в воду». Тому і був встановлений термін в три роки, після якого власники житла звільняються від сплати прибуткового податку з продажу.

Однак далеко не всі згодні з такою позицією. Багато експертів на ринку нерухомості Росії вважають, що сам факт наявності прибуткового податку при продажу власності частково обмежує права певних соціальних верств.

Наприклад, велика родина проживає в одній квартирі кількома поколіннями: бабусі, діти, онуки ... Щоб не зв`язуватися з кредитними зобов`язаннями, вона могла продавати своє житло, користуючись поточними заощадженнями, і поступово покращувати житлові умови. але необхідність сплати податку зупиняє таку сім`ю.

Як вважати дату вступу у володіння?

Ви хочете продати квартиру, якої володієте приблизно три роки, але не впевнені в тому, що оподатковуваний період вже пройшов? Запам`ятати легко: трирічний термін починають відраховувати від дати реєстрації права володіння в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (ЕГРП).

Як правило, цей день збігається з днем видачі Свідоцтва про державну реєстрацію права власності на житло, який написаний в самій першому рядку документа.

Якщо ж квартира або будинок, яку ви хочете реалізувати, перейшли у спадок, то датою початку володіння є день смерті спадкодавця.

Лікнеп для покупця

В оголошеннях про продаж квартир часто можна зустріти приписку «у власності понад три роки» або «у власності менше трьох років». Це робиться для того, щоб сповістити потенційного покупця про те, чи потрібно платити прибутковий податок власнику після продажу чи ні.

Може здатися, що подібна інформація зайва для покупця. І справді: навіщо йому турбується про якісь там податки, які буде (або не буде) платити зовсім стороння людина? Але все набагато тонше.

На ринку нерухомості нерідкі випадки, коли ціна на квартиру, находящуя у власності менше трьох років, вище. Як правило, подорожчання прямо пропорційно величині податку, який належить сплатити продавцеві.

Тому, включаючи в оголошення рядок «у власності понад три роки», власник нерухомості як би дає зрозуміти, що ніяких махінацій з ціною через ПДФО не буде.

Ще один момент, з яким можуть зіткнутися покупці - заниження офіційної вартості житла в договорах купівлі-продажу. Справа в тому, що до податку на продаж квартири застосовуються певні відрахування (ст. 220 Податкового Кодексу РФ).

Зокрема, мова йде про фактичні проведені витрати, пов`язаних з отриманням нерухомості.

Говорячи простою мовою, власник квартири після її продажу має право сплатити податок не з усієї суми, а тільки з різниці між ціною продажу і ціною покупки.

Наприклад, ви хочете купити квартиру, яку продають за 2 мільйони рублів. але власник просить вас дозволу вказати в договорі купівлі-продажу ціну в 1, мільйони рублів - саме за стільки він придбав її два роки тому.

Решта 300 тисяч він хоче отримати приховано, під незасвідченою у нотаріуса розписку. Якщо ви дозволите зробити таку махінацію, то продавцю не доведеться платити ПДФО з отриманого від реалізації доходу - адже 1, мільйони (ціна покупки дворічної давності) мінус 1, мільйони (сплачена вами офіційно сума) дорівнює нулю. А з нуля податок не сплачується.

Але уявіть, що договір між вами і продавцем буде розірвано або визнано недійсним за рішенням суду. В такому випадку шансів розраховувати на повернення повної суми - двох мільйонів рублів - мало. Адже в договорі коштує 1, мільйони.

В якості підсумків статті можна навести кілька коротких висновків:

якщо квартира знаходиться у власності 3 роки і більше, то з її продажу не треба платити ПДФО;
щоб порахувати термін володіння житлом, потрібно просто подивитися дату в свідоцтві реєстрації права;
придбання квартири, що знаходиться у власності менше трьох років, більш ризикована для покупця. Тому варто з`ясувати цей нюанс перед операцією.

Давайте з`ясуємо, доведеться вам заплатити прибутковий податок з продажу, з цього відео: