Особливості продажу квартири з переуступки прав (договір цесії)

Сьогодні не рідкість ситуація, коли квартири в ще не побудованих будинках встигають поміняти кілька господарів, якими чином це можливо? Договір цесії простими словами це продаж квартири з переуступки прав-. Але одна справа придбати житло в побудованому будинку, що пройшов держкомісію і через місяць отримати на руки право власності, а зовсім інше стати власником квартири в споруджуваному будинку, закінчення будівництва якого видніється десь в доступному для огляду майбутньому, а може і ні.

У наш час нерідкі випадки, коли забудовник банкрутує, або взагалі пропадає з грошима невдалих покупців житла з переуступки прав. У цій публікації ми розповімо про особливості продажу квартири з переуступки прав.

• Що таке переуступка прав на квартиру?
• Як оформити договір переуступки прав?

• Особливості укладення договору переуступки прав
• Порядок оформлення договору переуступки
• Як тип договору із забудовником впливає на цессию?

Особливості цесії при ДДУ з ФЗ-214

Особливості цесії при попередньому договорі

Переуступка паю в ЖБК

Податки при продажу квартири з переуступки прав

Відео: Договір переуступки прав вимоги на квартиру

Що таке переуступка прав на квартиру?

Фактично і юридично переуступка прав-не є договором купівлі-продажу квартири, а є зміна сторони в договорі із забудовником, причому такий спосіб існує як для договору пайової участі (ДДУ), так і для договорів інвестування, співінвестування, переуступка прав можлива і по попередніми договорами купівлі-продажу та ін. Таким чином, покупець платить гроші в рамках вже існуючого договору із забудовником і набуває права по ньому.

Як ми вже говорили, друга назва договору уступки права цессія-, продавець за таким договором іменується цедентом-, а набувач цессіонарій-. До особливостей договору цесії можна віднести і той факт, що в подібну угоду можуть бути перенесені і борги, і страхові зобов`язання (правда, повинен бути укладений новий договір страхування). Можливі й вексельні схеми поступки прав, в даному варіанті переуступка векселі відбувається за попереднім договором купівлю-продажу шляхом здійснення передавального напису індоссамента-.

Як оформити договір переуступки прав?

Відео: Купівля квартири за договором переуступки

Особливості укладення договору переуступки прав

Якщо цедентом (першим покупцем за договором) гроші за квартиру сплачено забудовнику в повному обсязі, то, згідно з договором переуступки (поступка вимоги, відповідно до ЦК РФ), до цессионарию (наступному покупцеві) переходять і всі права, і згодою забудовника заручатися зовсім не обов`язково, крім тих варіантів, коли попередньо були обговорені спеціальні умови основного договору. При цьому про переуступку прав необхідно повідомити забудовника письмово, факт відправлення та одержання повідомлення краще зафіксувати. Це захистить цессионария (покупця) від того, що забудовник передасть квартиру після завершення будівництва не йому, а первісної стороні договору, тобто цеденту, подібне трапляється вкрай рідко, але навіщо вам випробовувати долю? І так повідомляємо забудовнику письмово з повідомленням про отримання і зберігаємо ці докази до тих пір, поки квартира не виявиться у власності.

Якщо продавець-цедент не сплатив всієї суми забудовнику, то разом з продажем наступному покупцеві-цессионарию передаються і обов`язки внесення грошей, що залишилися на рахунок забудовника. Особливістю даної схеми продажу квартири з переуступки прав, є той факт, що забудовник обов`язково повинен підтвердити свою згоду на переуступку. Іноді, через чур підприємливі забудовники вимагають плату за дачу згоду на переуступку, розуміючи, що у них є право вето на подібну угоду, особливо нахабні вимагають за свою згоду суму аж до п`яти відсотків від ціни початкового договору між забудовником і цедентом. І знову не забуваємо про письмове підтвердження згоди, отримуємо його від забудовника і зберігаємо до тих пір, поки квартира не виявиться у власності покупця.

Порядок оформлення договору переуступки

Покупцеві-цессионарию необхідно отримати від продавця-цедента всі папери, які стосуються первинного договору із забудовником. Передача пакету документів (попередній договір, основний договір, додаткові угоди, платіжні документи і тд) повинна бути підтверджена складанням письмового акта, який свідчить про дотримання усіх формальностей і підписується як цедентом, так і цессионарием. Заздалегідь варто переконатися, що за продавцем-цедентом не числиться ніяких боргів перед забудовником, були чи ні прострочення платежів, які не було нараховано пеню, яка може спричинити розірвання первісного договору.

Власне цесія укладається у письмовій формі, в тексті договору переуступки обов`язково прописуються всі необхідні реквізити угоди (дата і номер договору цесії).

Як тип договору із забудовником впливає на цессию?

Залежно від того, який саме договір був підписаний між забудовником і цедентом, права останнього можуть сильно різнитися, про ці особливості необхідно пам`ятати при продажу квартири з переуступки прав.

Особливості цесії при ДДУ з ФЗ-214

Якщо договір на пайову участь в будівництві (ДДУ з ФЗ-214) укладений за всіма правилами, то покупець найбільш захищений юридично, він має право вимагати передачі квартири в свою власність в строго відведений термін за договором. Для того, щоб зробити продаж квартири з переуступки прав, договір обов`язково потрібно зареєструвати в Росреестра, тому що тільки після державної реєстрації ДДУ пайовик отримує права на майбутню квартиру, і переуступити свої права на квартиру пайовик-цедент може тільки після реєстрації договору пайової участі в Росреестра .

Не забувайте, що федеральний закон ФЗ-214 забороняє дольщику-цеденту переуступати права по повному обсязі оплаченому ДДУ без відповідного перекладу боргу на цессионария. Відповідно до статті №389 ДК РФ договір цесії при пайовому будівництві підлягає обов`язковій державній реєстрації, оскільки вимогою до ДДУ є реєстрація такого договору в Росреестра.

Особливості цесії при попередньому договорі

Підписаний попередній договір повинен бути підкріплений договором основним, і поки цього не сталося у покупця немає прав на нерухомість, а є всього лише право вимагати від забудовника укласти основний договір. За попереднім договором грошові розрахунки проводитися не можуть, такі операції протизаконні, що підвищує ризики подібної схеми для покупця. А вже покупець-фактор здійснив запросто може виявитися перед фактом, що з нього будуть вимагати повторно оплатити вартість квартири вже після укладення основного договору із забудовником.

Якщо ж все-таки забудовником був виданий вексель покупцю (в спробі обійти неправомірність грошових розрахунків за попереднім договором), то при укладенні переуступки цей вексель, разом з договором, передається цедентом покупцеві-цессионарию, шляхом внесення передавальної напис на векселі (індосамент вказівку на векселі особистих даних нового покупця-цессионария).

Особливістю цесії при попередньому договорі є той факт, що вона не потребує державної реєстрації, як, втім не потребує обов`язкової реєстрації та спрощена процедура передача векселя (індосамент).

Відео: Податок при продажу квартири з переуступки

Але ви повинні знати, що схема ця досить ризикована, тому що якщо забудовник збанкрутує, то покупець-фактор здійснив залишиться без гроша, на відміну від переуступки прав за договором пайового будівництва, який захищає права пайовиків, залишаючи будинок, що будується у них в заставі, а значить їх вимоги будуть можуть бути задоволені за рахунок продажу будинку, який був побудований за їхні гроші згідно ДДУ.

Переуступка паю в ЖБК

З юридичної практики видно, що угоди по переуступки паю в ЖБК зустрічаються вкрай рідко, основна причина в тому, що порядок вступу в Житлово-будівельний кооператив на підставі переуступки паю не передбачений на законодавчому рівні, хоча і не заборонено. По суті, стати членом ЖБК можливо тільки через рішення загальних зборів кооперативу про прийняття нового члена і оплати відповідного вступного внеску. Навіть відступлених кимось із членів кооперативу особистий пай не вводить покупця автоматично в члени кооперативу.

Механізм переуступки паю в ЖБК по суті являє собою повернення пайового внеску виходить з кооперативу пайовику, передача цієї суми новоприйнятого учаснику Житлово-будівельного кооперативу та внесення вже новачком-пайовиком переданного- пайового внеску. І ніякого типового договору для цієї процедури немає. Мало того будь-які вступні, додаткові або будь-які цільові внески, сплачені виходять пайовиком, чи не будуть передані або повернуті. Можливо, загальні збори, враховуючи оплату цільових внесків попереднім членом, погодиться звільнити нового члена від цих витрат, але це зовсім не гарантоване.

Як видно, стандартного договору цесії в разі переуступки паю в ЖБК просто немає, і всі питання варто вирішувати з керівництвом кооперативу і на загальних зборах Житлово-будівельного кооперативу.

Податки при продажу квартири з переуступки прав

Продаж квартир з переуступки прав згідно Податкового Кодексу РФ оподатковується ПДФО, ставка якого становить для росіян 13%, а для іноземних громадян 30%. Для того, щоб знизити податок, можна скористатися двома можливостями, наданими податковим законодавством:

1. податковим вирахуванням, тобто продавець має право зменшити прибуток від продажу нерухомості з переуступки прав на 1 мільйон рублів.
2. скоротити суму доходу від продажу прав по ДДУ на суму оплачену забудовнику ПДФО необхідно буде заплатити лише з різниці в ціні, яка і становить дохід продавця-цедента.

Не забувайте, що відомості про продаж квартири з переуступки прав потрібно подати до податкової до кінця квітня року, наступного відразу після року отримання доходу від продажу нерухомості за договором цесії. 3-ПДФО декларація повинна містити дані про суму податкового вирахування або про отриманий дохід (різниці між вартістю купівлі та продажу).

Пам`ятайте також, що до поданого до податкової декларації 3-ПДФО необхідно додати копії документів, які підтверджують право на зменшення податку. Оплатити розраховану суму податку вам необхідно до 15 липня року, що настає одразу після року отримання доходу від продажу квартири з переуступки прав.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!