Розірвання договору купівлі-продажу квартири терміни і гарантії

Основи

Причини для розірвання договору купівлі-продажу:

1. Серйозні порушення договору. При цьому постраждалою стороною може бути і Продавець, і Покупець. В результаті нечесних дій однієї зі сторін друга відчутно страждає. Яскравим прикладом є відмова покупця від оплати за договором після завершення процедури оформлення документом. Продавець також здатний порушити умови договору не знімаючись з реєстраційного обліку або НЕ виписуючись з цієї квартири. Проблема в тому, що довести порушення закону або умов угоди однією зі сторін ще потрібно довести.
2. Непередбачені обставини, завдають серйозної шкоди однієї зі сторін. Договір підписаний, оплата проведена, але раптово виникає один з родичів продавця, який претендує на дану нерухомість. Продавець запевняв, що квартира не має обтяжень, а суд визнав вимогу родича на право проживання в квартирі законними і вирішив задовольнити їх. Виграти справу може будь-хто, хто був прописаний на цій житлоплощі, а потім деякий час був відсутній без можливості повернення (наприклад, тюремне ув`язнення), після повернення і відсутності будь-якого іншого житла він може заявляти свої права на нерухомість.

Рішення про розірвання договору купівлі-продажу квартири

Часто рішення про анулювання визнання передачі / придбання права власності на квартиру доводиться отримувати в залі суду. Для винесення рішення і розгляду справи необхідна наявність всіх документів, передбачених законом і дотримання традицій. Головною з них є спроба мирного врегулювання питання до суду.

Розірвання до держреєстрації

Необхідність розірвати угоду ще до того, як буде проведена державна реєстрація зміни правовласника найбільш безпечна для Продавця. У цьому випадку він як і раніше є господарем житлоплощі і нічим не ризикує. Покупець виявляється в більш уразливому положенні.

Сплачена як завдаток сума, швидше за все, залишиться за продавцем, якщо порядок її повернення ні заздалегідь передбачений при формуванні договору. Для оформлення розірвання досить прийти до угоди сторін і оформити його у письмовій формі. На отримання відповіді від другої сторони зазвичай дається місяць. Інші терміни можуть бути прописані безпосередньо в договорі.

після реєстрації

В цьому випадку Продавець серйозно ризикує. Він уже втратив право власності на дану квартиру. Якщо ж виникають обставини, що вимагають розірвання угоди, йому необхідно поквапитися. Після того як будуть виконані всі зобов`язання і пройде місяць з моменту початку дії договору, скасувати його буде вже неможливо.

Правило прописано в Цивільному кодексі РФ. Анулювати договір при його частковому виконанні простіше, якщо в ньому прописані умови для подібного розвитку подій. В іншому випадку доведеться керуватися скупими приписами законодавства, тобто в разі грубого порушення умов договору.

Анулювання не передбачає повернення матеріальних цінностей, витрачених на часткове виконання умов угоди до її визнання недійсною. Грубі порушення, що призвели до ще і збиток для постраждалої сторони, дають їй право вимагати відшкодування понесених збитків та моральної шкоди, поряд з поверненням іншого майна.

Угода про розірвання договору купівлі-продажу квартири

При обопільного бажання анулювати угоду, обом сторонам необхідно підписати відповідний документ. У ньому підтверджується перехід прав власності на квартиру від нового власника назад до Продавця, за що останній повинен відшкодувати витрати на оформлення документів і реєстрацію. Документ подається в реєстраційну палату.

Заява про розірвання договору купівлі-продажу квартири

У самій заяві детально викладаються обставини конфлікту:

• коли був укладений договір;
• на яких умовах;
• які умови не були виконані;
• які дії були зроблені позивачем для досудового вирішення питання;
• результат цих дій;
• суть вимог;
• як розцінюється даний факт відповідно до законодавства.

Тут йде відсилання до трьох статей Цивільного кодексу РФ:

1. Відповідно до ст. 450 договір розривається через порушення його умов однією зі сторін. В результаті подібних дій другій стороні доводиться забути про все на що, вона розраховувала, йдучи на підписання документа.
2. Ст. 452 передбачає можливість звернення до суду стає можливим вже після того, як сторони зроблені спроби самостійно дійти згоди щодо розірвання угоди або її зміни. Ігнорування або відсутність відповіді в термін, прописаний у вимозі, дає повне право подальшого вирішення питання в суді. Якщо терміни не вказані, то згідно із законодавством час очікування закінчується на 30 календарний день.
3. Ст. 395 передбачає можливість виплати потерпілому Продавцю ще і відсотків, а також відшкодування всіх збитків, викликаних невиконанням Покупцем своїх зобов`язань.

Наприклад, був укладений договір, в результаті якого після проходження процедури держреєстрації Покупець повинен був оплатити вартість квартири згідно з сумою, прописаної в тексті угоди. Однак, після закінчення передбачених тим же договором термінів грошові кошти не надійшли на рахунок одержувача. Прохання виконати свої зобов`язання він проігнорував, як і пропозиція про досудове розірвання договору.

При складанні позовної заяви необхідно додати відповідний пакет документів:

• Копія договору купівлі-продажу.
• Копія документа, що підтверджує обґрунтованість вимог позивача. В даному випадку, це виписка з рахунку Продавця, що підтверджує відсутність надходження грошових коштів.
• Копія вимоги потерпілої сторони до другої з вимогою виконати свої зобов`язання за договором.
• Копія вимоги про розірвання договору купівлі-продажу.
• Докази того, що відповідач проігнорував вимоги виконати свою частину угоди.
• Докази ухилення або відмови відповідача в добровільне розірвання договору.
• Копія позову та всіх доданих документів для передачі їх відповідачу.
• Квитанція про оплату держмита.
• Довіреність на право виступати від імені позивача в якості його законного представника (подається в разі необхідності).
• Всі інші документи, що підтверджують обгрунтованість вимог позивача.

Практика

Найчастіше з заявами про розірвання договору купівлі-продажу звертаються саме продавці, вимагаючи повернути їм їхнє майно і відшкодувати збитки.

Вимоги можуть бути задоволені, якщо:

• покупець не сплатив вартість квартири згідно з умовами договору;
• зобов`язався вносити оплату декількома платежами (розстрочка) і частина з них не сплатив;
• відсутні будь-які документи, що підтверджують факт оплати вартості квартири. Це розцінюється як серйозно порушення угоди.

Вимоги не можуть бути задоволені, якщо:

• покупець підтвердить повну оплату до укладення договору;
• обтяження вдалося зняти до підписання договору.

Термін розірвання договору купівлі-продажу квартири

Підписання договору вимагає зареєструвати його у відповідному органі, як і передачу прав на нерухомість. Найчастіше ці процедури виконуються одночасно. Протягом місяця, якщо умовами договору не передбачено інше, договір можна розірвати. В іншому випадку він вже не буде діяти, тобто перейде в статус завершених.

Якщо документи на реєстрацію вже подані, слід негайно звернутися для їх повернення. Термін позовної давності бере свій початок в день реєстрації договору.

Якщо всі умови за договором повністю виконані обома сторонами, ніяких порушень не спостерігається, то заявляти про бажання розірвати угоду вже пізно.

Як убезпечитися продавцеві

1. Слід обов`язково прописувати в документі всі пункти, які є підставою для розірвання угоди при невиконанні однією стороною своїх зобов`язань.
2. Необхідно уточнити терміни надходження грошових коштів,
3. Прописати коли повинна бути проведена повна оплата до або після перереєстрації права власності.

Гарантії для покупця

Закон не передбачає конкретних термінів передачі майна після дотримання всіх необхідних формальностей. Уже будучи повноправним власником квартири, йому доводиться чекати можливість почати його використовувати. Для різних людей поняття розумного строку також є різним. Щоб уникнути неприємних сюрпризів слід заздалегідь обговорити цей момент при складанні договору, а також обов`язково вписати його в документ.

При купівлі або продажу квартири слід уважно поставитися до складання договору. У нього повинні бути включені умови для максимально комфортного і безболісного розірвання угоди. При цьому повинні бути враховані інтереси обох сторін. У разі невиконання однією із сторін своїх зобов`язань можна спробувати прийти до мирної угоди. Звернення до суду без дотримання даної формальності неможливо.