Як правильно укласти договір обміну житловими приміщеннями

У житлове законодавство внесено суттєве доповнення в розділ оформлення договорів обміну житла. Головною умовою обміну, на сьогоднішній день, виступає наявність письмової згоди особи, яка є власником приміщення, яке обмінюють.

Відео: Договір міни, дарування, ренти

Соціальне житло і договір обміну житловими приміщеннями

На даний момент, в кодексі не освітлений механізм обміну житлових приміщень між власниками, а також громадянами, різними муніципальними утвореннями, юридичними особами, зацікавленими в комерційному наймі. Можливий обмін тільки серед громадян, що беруть участь в соціальному наймі.

• Які об`єкти нерухомості можна обміняти?
• Нюанси обміну соціальним житлом
• В яких випадках забороняється обмінювати соціальне житло?
• Вимоги до договору обміну житлових приміщень соціального призначення

Перелік житлових об`єктів, що підлягають обміну:

1. Житловий будинок;
2. Частина будинку;
3. квартира;
4. Частина квартири;
5. Кімната.

Необхідно врахувати, що оформити можна «договір міни», де право власності товару (може бути що перебуває у власності житло), передається сторонами договору і обмінюється на рівноцінний товар. Такий вид угоди підлягає обов`язковій реєстрації, на нього поширюються вимоги купівлі і продажу нерухомості.

У разі обміну соціальними приміщеннями, зміни права власності не відбувається, поміняються тільки особи, які проживають в такому житлі. Даний вид житла залишиться у власності міста.

Відео: Договір міни

Існують права, що дозволяють громадянам обмінювати соціальне житло. Всі права, спираючись на які, відбувається обмін соціального житла, описані в статті 72 Житлового кодексу Росії. Для здійснення процедури обміну, наймач приміщення зобов`язаний отримати письмовий дозвіл у представника державного (муніципального) житлового фонду. Члени сім`ї, які проживають разом з наймачем, також повинні дати свою згоду на обмін, стосується це і тимчасово відсутніх осіб. Спірні питання вирішуються в судовому порядку. Найчастіше виникають суперечки через відсутність згоди наймодавця на обмін і в випадках грубого порушення вимог закону. Відстояти свої права можна шляхом подання позовної заяви на примусовий обмін житлового приміщення.

Формулювання позовної вимоги повинна відповідати нормам законодавчих актів, при цьому дуже важливо правильно скласти заяву, щоб у вас його прийняли, тому доцільно звернутися за допомогою до професіоналів в області юриспруденції. Грамотно складений позов, в подальшому, позитивно вплине на рішення виниклого спірного питання, заощадить час, витрачений на доопрацювання вашого позовної заяви, в разі повернення.

Нюанси обміну соціальним житлом

Якщо обмінюється житло, в якому проживають і є членами сім`ї діти, які не досягли 18 річного віку, недієздатні або частково дієздатні особи, то такі угоди відбуваються після отримання згоди органів опіки та піклування. Наймач житлового приміщення подає в письмовій формі свою заяву і являє характеристики технічних параметрів житла. Ці заходи необхідні для отримання дозволу від органів опіки та піклування, з метою здійснення обміну соціального житла. Орган опіки та піклування, захищаючи законні права своїх підопічних, буде враховувати наступне: метраж житлового приміщення, поверховість, планування кімнат, розташування житла в мікрорайоні. Наприклад, при обміні на квартиру із суміжними кімнатами, опіка не допустить проживання підлітка в прохідній кімнаті, через відсутність належних умов для її повноцінного розвитку, врахує віддаленість квартири від школи, поліклініки.

Орган опіки протягом двох тижнів розглядає заяву громадянина, аналізує варіант обміну і приймає рішення. Рішення опіки оформляється письмово. Якщо заявник вважає, що йому відмовили без істотних підстав, то він може оскаржити це рішення, подавши документи в суд.

Відео: Що робити, якщо Ви хочете розміняти квартиру?

Обмінювати соціальне житло забороняється в наступних випадках:

• Наявності рішення про знесення будівель, приміщень соціального житла.
• Житло визнано непридатним для проживання людей.
• Для житлового фонду затверджений до виконання план робіт з капітального ремонту, перепланування, реконструкції. (До закінчення робіт мешканці тимчасово поселяються в інших житлових приміщеннях).
• У разі пред`явлення до наймача позову про розірвання або внесення змін до договору в зв`язку зі смертю наймача, виїзду, якщо не була внесена плата за житло. Повний перелік викладено в статтях 82-ий і 83-ій житлового кодексу Росії.
• У випадках, коли в судовому порядку оскаржується факт законного користування житловим приміщенням.
• Якщо вселяють в комунальне житло громадянина, у якого є соціально-небезпечні хвороби. (В статті 52 ЖК Росії є опис в разі поселення).

Вимоги до оформлення договору обміну житлових приміщень соціального призначення

Укладається договір між громадянами, які є наймачами приміщень обов`язково в письмовій формі. Власник житла протягом десяти днів після отримання підписаного договору, висловлює свою згоду або відмовляє в здійсненні угоди обміну соціальними приміщеннями. У законодавчому акті немає конкретних вимог, яким чином наймодавець (власник) викладе своє рішення з питання угоди (внесе запис в договір або оформить окремим рішенням).

Обов`язковою умовою для визнання угоди законною, буде наявність додатків до договору обміну, які відіб`ють згода органу опіки та власника. В іншому випадку, при порушенні вимог обміну соціальним житлом, рішенням суду визнається така угода незаконної, а мешканці підлягають виселенню в раннє займані приміщення. Винна сторона, в цьому випадку, зобов`язана буде виплатити всі збитки потерпілій стороні.

Право власності на житлові приміщення соціального фонду при обміні не переходить, будівлі залишаються у володінні власника. У зв`язку з чим, громадянам не потрібно державна реєстрація договору обміну.