Переуступка квартири в новобудові що потрібно знати

Що таке переуступка квартири в новобудові

З юридичної точки зору, переуступка квартири в новому будинку виглядає наступним чином. Фізичне, або юридична особа (інвестор), укладає угоду з будівельною компанією, про те, що воно в майбутньому стане власником побудованої квартири, або декількох приміщень для проживання в будинку, що будується (після здачі будинку будівельна компанія зробить оформлення права на власність фізичній, або юридичній особі, яка уклала з ним зазначений договір).

Він набирає юридичну силу з моменту підписання його таким обличчям і будівельною компанією, і внесення вартості житла на даний період часу. Таким чином, у будівельній компанії купується право на вимогу в свою власність житла, яке буде побудовано через деякий час.

Після того, як будинок майже зведений, і залишаються деякі оздоблювальні, або інші роботи, але право передачі у власність квартири ще не оформляється, інвестор, вирішує продати його іншій особі, але вже за вищою ціною. Це і є договір, пов`язаний з переуступкою житла в новому будинку, який за юридичною термінологією звучить так договір поступки прав вимоги (цесії).

види

• поступка за договором пайової участі;
• попередній договір купівлі-продажу.

Особливості

• складається до моменту оформлення права власності на житлове приміщення;
• не сплачені фінансові внески, повинні бути проплачені інвестором до підписання цієї угоди, або обов`язок по їх сплаті покладається на набувача права пайової участі.

Після здачі будинку в експлуатацію, правовласник стає повноправним власником квартири, і на його ім`я оформляється право власності.

Під попереднім договором по купівлі-продажу, мається на увазі така юридична дія, за яким продавець, який має право на побудоване в майбутньому приміщення, зобов`язується укласти основний угоду з купівлі продажу, в обумовлений сторонами строк.

Наприклад, процес підписання основної угоди (договору), і переоформлення права власності у нотаріуса відбудеться через кілька днів або років, або через кілька днів після проведення оформлення права власності на приміщення, коли відбудеться здача новобудови в експлуатацію.

Особливістю такого договору є такі моменти:

• основні дії (купівля-продаж квартири) відбудуться в майбутньому;
• це проміжний договір, який висловлює намір сторін здійснити операцію, але не зобов`язує їх здійснити операцію в обов`язковому порядку (одна зі сторін може відмовитися в будь-який час, повернувши іншій стороні отримані кошти).

Як це оформляється

На ці договори поширюються основні юридичні вимоги, встановлені цивільним законодавством:

• полягають в письмовому вигляді;
• в них прописуються всі ідентифікаційні дані осіб, які є учасниками угоди;
• в обов`язковому порядку однієї зі сторін таких договорів виступає забудовник, які повинен дати свою згоду на право переуступки;
• вказується об`єкт договору (квартира), її ідентифікаційні дані (квадратура, розташування, особливості);
• вони реєструються у нотаріуса, і нотаріально завіряються;
• даний договір підлягає обов`язковій державній реєстрації (за винятком попереднього договору).

Особливостями договору уступки дольової участі є такі моменти:

• згода забудовника на поступку;
• зазначення суми, яку майбутній власник зобов`язаний буде сплатити забудовнику, якщо цього не зробив попередній часткової учасник;
• момент переходу права власності, після здачі будинку в експлуатацію.

Особливості попереднього договору:

• згода забудовника на його висновок;
• час укладення основної угоди (підписання договору купівлі-продажу);
• внесена сума за договором;
• штрафні санкції, в разі відмови однієї із сторін від угоди.

Після того як ці договори будуть підписані у сторін повинні бути наступні документи:

• оригінал або нотаріально завірена копія договору поступки;
• паперу, на яких вказані розрахунки, і внесені суми за договором;
• акт про передачу зазначених документів.

Оформлення переуступки права «заднім» числом

Бувають випадки, коли трапляється варіант купити дешевше квартиру, але продавець хоче, щоб всі папери були підписані заднім числом. В цьому випадку є кілька підводних каменів, які можуть привести до неприємностей.

Перш за все, слід зазначити, що в разі переуступки права пайової участі, який підлягає обов`язковій державній реєстрації, підписання всіх зазначених паперів заднім числом може привести до того, що договір може бути визнаний недійсним, що спричинить за собою втрату права на нерухомість.

Витрачені кошти повернути можна, але тільки в тому обсязі, скільки коштувала квартира на етапі оформлення. Наприклад, в лютому квартира коштувала 5 000 000 рублів. А в березні 6 000 000 рублів. Підписавши договір заднім числом, покупець формально купив право на квартиру за 5 000 000 рублів, заплативши за неї в березні 6 000 000 рублів. У разі визнання договору недійсним, він зможе стягнути тільки 5 мільйонів рублів.

Адже він вказує на те, що сторони мають наміри здійснити в майбутньому продаж нерухомості, але не зобов`язані це зробити.

Сплачені кошти можна буде повернути в повному обсязі (в разі розірвання цього договору) без будь-яких втрат. Тому тут ризиків, пов`язаних з підписанням заднім числом практично немає.

Переваги і недоліки

Для того, щоб розібратися в перевагах і недоліках такого способу покупки квартир, потрібно зрозуміти саму юридичну природу цих договорів. За ним, сторони передають своє право на майбутнє житло, але не саму нерухомість, звідси і випливають переваги і недоліки.

переваги:

• можливість придбання дешевої нерухомості (на етапах будівництва багатоквартирного будинку, вартість квартир на 40-50% дешевше);
• можливість заробітку (набуваючи право на житло на початку будівництва за певну суму, на завершальному етапі будівництва, це право можна продати за вищою вартістю).

недоліки:

• отримання власності на квартиру тільки після завершення будівництва і здачі будинку в експлуатацію;
• в разі розриву договору, отримання тільки суми вартості квартири, на етапі підписання самого договору;
• ризик того, що забудовник, котрий дозволив продати право на оформлення квартири, раніше дав таке ж згоду іншій особі, що тягне за собою право вимоги житла за первісним покупцем;
• в разі неблагонадійності забудовника, ризик втрати вкладених коштів.

Що потрібно знати покупцеві

Покупець, який вирішив придбати житло таким способом, повинен знати кілька порад, як зробити покупку надійної:

• перед тим як вирішиться на покупку квартири, таким чином, необхідно навести довідки про забудовника (його репутації, здачі інших об`єктів в експлуатацію, відгуки інших покупців та інвесторів);
• перевірити у забудовника всі документи, вони повинні бути в порядку, і не викликати сумніви в правильності;
• більш захищені права покупця, який уклади з інвестором договір про відступлення прав участі в капіталі;
• в разі укладення договору поступки прав пайової участі, або попереднього договору, вони повинні відповідати тим вимогам, які були вказані вище.

Фінансові питання

Фінансові питання, які повинен буде вирішувати покупець, полягають у наступному:

• перш за все, це сплата обов`язкових внесків, якщо їх не сплатив продавець (інвестор), це стосується договору поступки прав пайової участі, тому перед його підписанням повинні бути проведені всі необхідні фінансові розрахунки, про майбутніх і справжніх внески;
• оплата за складання договору поступки прав пайової участі, і всіх супутніх документів забудовнику;
• зростання вартості квартири в міру завершення будівництва (про це було зазначено вище);
• ну і, звичайно, витрати пов`язані з нотаріальним посвідченням договору, його реєстрації в державних органах, і сплата обов`язкових податків і зборів.

Саме з цими фінансовими питаннями і зіткнеться покупець.

Взагалі даний спосіб придбання квартир на первинному ринку нерухомості має безліч плов і мінусів. Але якщо підходити до цього дуже акуратно, з залученням юристів, то це виявиться непоганим способом стати володарем нової нерухомості, або заробити на наступною її перепродажу.

Законодавча база

Якщо говорити про нормативно-правових актах, які регулюють дані правовідносини, то відразу ж варто сказати, що це Цивільний кодекс Російської Федерації. Саме його норми і носять обов`язкові реквізити та вимоги до договорів переуступки прав вимог.

Якщо такі угоди проводяться між юридичними особами, то, звичайно, необхідно звернути увагу на законодавство, яке регулює відносини між різними юридичними особами (суб`єктами господарської діяльності), але враховуючи, що кінцевими покупцями за такими договорами виступають фізичні особи, то процес таких операцій регулюється тільки цивільним законодавством.