Іпотека: в силу закону, в силу договору - поняття, відмінності, особливості реєстрації

Підстави виникнення іпотеки - під цим словосполученням розуміються чинники в слідстві настання яких виникає один з наступних видів іпотеки:

1. Іпотека в силу закону.
2. Іпотека в силу договору.

Іпотека в силу закону

Іпотека в силу закону (законна іпотека) виникає в слідстві настання обставин зазначених у федеральному законі (ст. 1 п. 2 Федерального закону від 16.07.1998 р N 102-ФЗ «Про іпотеку») (далі - Закон N 102-ФЗ) . Така іпотека виникає виключно при цільовому кредиті на придбання житла, а тому її реєстрація обов`язково супроводжується зміною власника об`єкта нерухомості.

Простими словами: Іпотека в силу закону - це коли куплена за кредитні кошти квартира оформляється у власність покупця-позичальника і коли ця ж квартира стає запорукою по взятому займу (що є стандартна схема надання іпотечного кредиту).

приклад: Позичальник бере цільовий кредит у банку на покупку квартири, яка стає заставним забезпеченням по цій позиці.

Російським законодавством передбачені такі підстави виникнення законної іпотеки:

• Іпотека житлових будинків і квартир. Житлове приміщення (житлові будинки і квартири) куплене або побудоване з використанням кредитних кошти банку (або будь-який інший кредитної організації) знаходиться в заставі у кредитора з моменту державної реєстрації іпотеки (п. 1 ст. 77 Закону N 102-ФЗ). Теж саме стосується покупки земельних ділянок (п. 1 ст. 64.1 Закону N 102-ФЗ), а також придбання і будівництва нежитлових приміщень (ст. 69.1 Закону N 102-ФЗ).
• Продаж в кредит. Якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу, то проданий в кредит товар з моменту його передачі покупцеві і до його оплати, визнається які у заставі у продавця (п. 5 ст. 488 ЦК України). Ті ж правила діють відносно продажу товару в кредит, з умовою про розстрочення платежу (п. 3 ст. 489 ЦК України).
• рента (Довічне утримання з утриманням). При передачі під виплату ренти будь-якого нерухомого майна, одержувач ренти в якості забезпечення зобов`язання платника набуває право застави на це майно (п. 1 ст. 587 ЦК України).

Реєстрація іпотеки в силу закону

Державна реєстрація іпотеки в силу закону відбувається одночасно з реєстрацією договору купівлі-продажу. Тобто в свідоцтві на куплену вами квартиру, в розділі «обтяження» вже буде вказано, що житло придбане з використанням кредитних коштів і без згоди кредитора (банку) продати його не можна.

Законна іпотека реєструється на підставі заяви заставодержателя (позичальника) або заставодавця (кредитора), або нотаріуса посвідчила договір який привів до виникнення даного виду іпотеки (п. 2 ст. 20 Закону N 102-ФЗ). Детальніше про реєстрацію іпотеки читайте тут.

Зверніть увагу! За держреєстрацію іпотеки виникла в силу закону - мито не справляється (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Відео: Олена Клюквина: іпотека в силу закону реєструється

Іпотека в силу договору

Іпотека в силу договору (договірна іпотека) виникає на підставі договору про іпотеку (ст. 1 п. 2 Закону N 102-ФЗ). Інакше кажучи, виникнення такої іпотеки стає можливим тільки при наявності спеціальної домовленості сторін про заставу.

Простими словами: Іпотека в силу договору - це коли покупець-позичальник:

1. Оформляє куплену за кредитні кошти квартиру в свою власність (отримуючи при цьому «чисте» свідоцтво, тобто - без обтяження).
2. Збирає пакет документів (На це зазвичай дається до 3-ох місяців) саме на ту квартиру, яка як передбачається, стане предметом застави (тобто в цьому випадку предметом застави по іпотеці може стати як кредитна квартира, так і будь-яка інша нерухомість, яка перебуває у власності позичальника).
3. Спільно з кредитором (банком) складає і реєструє окремий договір іпотеки (Лише після цього на майно накладається обтяження - тобто саме з цього моменту іпотека вступає в силу).

Відео: Як зареєструвати іпотеку квартири? Росреестр роз`яснює

приклад: Позичальник бере цільовий кредит на купівлю нерухомості під заставу вже наявного житла.

Погоджуючись на договірну іпотеку, банк сильно ризикує. Адже аж до того моменту, поки договір іпотеки не буде зареєстрований, кредитор (банк) формально не матиме жодних прав на куплену в рамках іпотечного кредитування нерухомість. Вихід з такої ситуації кредитні організації знаходять в поручителів. На той період часу, поки житлоплоща не буде передана в заставу, вони вимагають від позичальника надати кілька фізичних або юридичних осіб готових поручитися за нього. Одночасно з цим, на той же відрізок часу, банки зазвичай завищують процентну ставку по кредиту.

Реєстрація іпотеки в силу договору

Іпотека в силу договору реєструється не разом з договором купівлі-продажу квартири, як це відбувається при законної іпотеки, а окремо, на підставі окремого іпотечного договору.

Державна реєстрація іпотеки в силу договору здійснюється на підставі спільної заяви заставодержателя та заставодавця. У разі якщо іпотека виникла в силу нотаріально посвідченого договору про іпотеку, то реєстрація може бути здійснена на підставі заяви нотаріуса, яка посвідчила цей договір (п. 1 ст. 20 Закону N 102-ФЗ). Детальніше про реєстрацію іпотеки можна дізнатися тут.

Іпотека: в силу закону, в силу договору - відмінності

Отже, чим же іпотека в силу закону відрізняється від іпотеки виникає в силу договору:

Відео: Державна реєстрація іпотечних угод