Як оскаржити кадастрову вартість земельної ділянки?

Що прийнято розуміти під кадастрової вартістю

кадастрова вартість величина, що показує цінність конкретної землі з урахуванням існуючого використання, встановлена в результаті державної оцінки.

Кадастрова вартість необхідна в наступних випадках:

• Для нарахування земельного податку.
• Для обчислення орендної плати.
• Для установки ціни, якщо землю купують у держави або муніципалітету.

Процедура оцінки кадастрової вартості відбувається один раз за 5 років (не рідше).

Як дізнатися про кадастрової вартості ділянки? Є кілька способів:

1. Існує в інтернеті сайт з публічної кадастрової картою. Там необхідно знайти свою землю, клацнути по ній мишею. В інформації, що з`явилася є рядок, яка містить кадастрову вартість ділянки. На сайт ця інформація потрапляє через два тижні після того, як її введуть в кадастр.
2. На сайті Росреестра є вся необхідна інформація про землю. Щоб її отримати, потрібно внести адресу ділянки або кадастровий номер, і з`явиться вікно з необхідною вам інформацією про земельну ділянку.
3. Можна замовити спеціальну довідку з Росреестра. Замовляють її в МФЦ і на порталі в інтернеті.
4. Можна побачити ціну в кадастрової виписки в розділі КВ1.
5. Кадастровий паспорт також містить інформації про вартість землі.
6. Інформацію можуть уявити в ЗМІ, на сайт органів Росреестра відповідного регіону.

Чому спостерігається розбіжність між кадастрової та ринковою вартістю?

На неї впливають такі чинники:

1. Неправильне віднесення об`єкта, до виду його використання. Як правило, вартість залежно від призначення землі, відрізняються один від одного мінімум в десять разів.
2. Неправильна інформація про ринкову ціну. Оцінювач орієнтується на вартість землі в конкретному регіоні. Вона представлена в різних відкритих джерелах. Кадастрова вартість конкретної ділянки залежить від ціни вже проданого наділу землі в цьому районі. Навіть якщо будуть дешевші пропозиції на землю в конкретному районі, кадастрова вартість ділянки не зміниться.
3. Неточності через узагальненості вартості. При встановленні вартості всі нюанси, специфічність, рідкісні якості конкретної ділянки ігноруються. До факторів, що знижує реальну вартість можна віднести:
4. Відсутність комунікацій.
5. Несприятливий ландшафт.
6. Відстань ділянки від інфраструктури.
7. Наявність звалища поруч із земельною нерухомістю.
8. Несприятлива екологічна ситуація та інші.

Підстави для перегляду кадастрової вартості

Головні причини:

• недостовірні відомості про земельну ділянку, використані при визначенні його кадастрової вартості;
• ринкова вартість ділянки повинна бути встановлена на дату станом, на яку встановлена його кадастрова вартість.

Володарі і користувачі землі зацікавлені в тому, щоб вартість по кадастру змінилася в бік зменшення.

Це потрібно, щоб задовольнити такі потреби:

1. Зменшення земельного податку.
2. Для встановлення меншої ціни при покупці її у власність.
3. Для розрахунку меншої суми оренди.
4. Для зменшення податку на майно (якщо мова йде про юридичних осіб).

Закон, що вступив в силу федеральний закон від 21.07.2014 року покликаний звести до мінімуму помилки, що виникають при розрахунку вартості землі і зменшити кількість суперечок. Розглянемо, які зміни виникли.

1. У суді можуть оскаржити вартість тільки фізичні особи. Юридичним особам відкрита дорога зі скаргами в комісію Росреестра.
2. У законі прописані наступні можливі підстави для спору:
3. Помилкові дані, які були використані для визначення ціни.
4. Якщо дата проведення кадастрової оцінки збігається з датою присвоєння ринкової вартості.
5. До складу комісії Росреестра обов`язково повинні входити представники від підприємницької спільноти. Але Мінекономрозвитку РФ ще не прийняв вимоги до складу учасників. Тому комісія ще працює в колишньому складі.
6. З судовим позовом компанія звертається тільки після того, як комісія прострочила терміни розгляду заяви, або взагалі, відмовилася виконувати заяву.
7. Заявник повинен представити в суд або комісію експертний висновок про звіт оцінювача з позитивним змістом.

Закон також вніс поправки, що стосуються застосування переустановленной кадастрової вартості, після вирішення спору в суді або в комісії. Тепер користуватися новою ціною можна в тому році, в якому було подано заяву починаючи з 1 січня.

Процедура позасудового оскарження

1. Складіть заяву про переоцінку кадастрової вартості і передайте його в комісію з розгляду суперечок Росреестра. У ньому вкажіть нижче наведену інформацію:
2. П.І.Б.
3. Адреса (де живіть).
4. Підстава для перерахунку вартості. Також передайте наступні документи:
5. Кадастрову довідку про вартість.
6. Документ, що підтверджує право на володіння територією землі, завірене у нотаріуса.
7. Якщо підставою для спору є недостовірна інформація, то потрібно представити документ, що підтверджує цей факт.
8. Звіт про оцінку ринкової вартості земельної ділянки на папері і на електронному носії.
9. Висновок експертів з позитивною відповіддю про встановлення ринкової вартості землі.
10. Вам повідомлять про час проведення розгляду заяви (Через 30 днів після подачі). Ви можете бути присутнім на ньому. У підсумку комісія винесе рішення, про яке вас сповістять протягом 5 днів. Згідно із законом РФ №135 ФЗ стаття 24.19 позитивне рішення про зміну вартості по кадастру, передається в управління Росреестра і в кадастрову палату.

Для цього вдамося до наступних дій:

1. Напишіть заяву, де кадастрова палата регіону, в якому знаходиться земельна об`єкт, виступає в якості відповідача. В якості третьої особи виступає комісія.
2. У заяві вкажіть причину, яка вказує на ваше незгоду з оцінкою кадастрової вартості. Напишіть, які документи ви можете надати, щоб підтвердити її невірний розрахунок.
3. До позову потрібно додати наступні документи:
4. Паперові копії заяви до суду (для всіх відповідачів і третіх осіб).
5. Кадастровий паспорт.
6. Папери на право володіння земельною територією.
7. Папери, які свідчать про порушення прав власника об`єкта.
8. Папери, які доводять факт, застосування недостовірних даних для розрахунку кадастрової вартості.
9. У разі коли оспорювання відбувається через встановлення ринкової вартості об`єкта, то потрібен звіт оцінювача.
10. Висновок експертизи про відповідність звіту оцінювача законодавчій базі.
11. Копія письмової відмови комісії Росреестра.
12. Квитанція або інші документи про сплату мита.

Розглядається спір згідно з правилами, встановленими Президією ВАС РФ 28 червня 2011 року №913 / 11.

Відповідач має право не погодитися з ціною, яку пропонуєте ви і ваші оцінювачі. У цьому випадку він просить суд призначити ще одну ринкову оцінку.

Якщо ви не впевнені, що зможете самі зібрати документи і правильно їх оформити, то можете звернутися за допомогою до досвідченого юриста.

Експертиза звіту про оцінку

Оцінка ринкової ціни, незалежними експертами одна з умов необхідних у цій ситуації.

Вона залежить від наступних умов:

1. Економічний чинник.
2. Споживчий попит на землю.
3. Кількість продажів ділянок в конкретному регіоні.
4. Ландшафт землі.
5. Результати бухгалтерського обліку.
6. Правова історія.

Буває, в процесі судових тяжб стає зрозуміло відповідач вимагає провести експертизу звіту про ринкову вартість землі. Краще цю процедуру замовити самому позивачеві. Законами поки не встановлено єдиний порядок проведення цієї експертизи.

Якщо посилатися на «Федеральний стандарт оцінки №1» пункт 11, то стає зрозумілим, що при експертизі фахівці проводять ряд дій, покликаних перевірити дотримання оцінювачем статей законодавства.

Також перевіряється наступні моменти:

• Всією чи інформацією оцінювач користувався при оцінці об`єкта нерухомості.
• Чи достатньо достовірна ця інформація.
• Якими методами оцінки він користувався.
• Чи узгоджені ці методи між собою.
• Чи обгрунтовані зроблені допущення.

терміни

Власник землі має законне право відкрити суперечка в суді протягом 90 днів з моменту, коли йому стало видно, що кадастрова вартість розрахована з урахуванням неправильних даних.

Законодавча база

Оцінка по кадастру регламентується наступним законодавством:

1. Конституцією РФ Земельним кодексом.
2. Постановою уряду Росії за № 316.
3. Законом про оціночну діяльність РФ ФЗ№316 від 29.07.1998 року.
4. Законом від 21.07.2014 року №225-ФЗ, про внесення змін до ФЗ №316 від 29.07.98. З правилами кадастрової оцінки.
5. Листом Президії Вищого Арбітражного суду РФ №29 від 30.05.05.
6. Наказом, зареєстрованим в Міністерстві тицій РФ за № 10040 від 22.08.07 про загальні поняттях і підходах до оцінки.

висновок

Якщо вам дороге ваше час і нерви, найміть професіоналів у цій галузі для вирішення вашої проблеми. Досвідчені юристи полегшать вам завдання, але не розраховуйте на те, що в короткі терміни вдасться виправити кадастрову ціну.