Прибудинкова територія плюси і мінуси

Що таке прибудинкова територія

У законодавстві такого поняття, як прибудинкова територія не існує. У законодавстві обмовляється, що в спільне майно власників будинку входить земля, на якій знаходиться будинок. На цій ділянці можуть знаходитися об`єкти благоустрою, озеленення, інші об`єкти потрібні для нормальної експлуатації будинку, загальних потреб співвласників (тротуари, зелені насадження, дитячі майданчики, парковки).

Формально прибудинкова територія повинна мати межі, і відповідати вимогам і земельного та містобудівного законодавства. Однак ділянки багатьох будинків не визначені, у них немає кордонів, вони не виділені як окремий об`єкт, щодо якого є якісь права і обов`язки. Згідно з офіційними роз`ясненнями відсутність кордонів прибудинкової території не позбавляє співвласників прав.

У той же час формальним власником вважається муніципальна влада (правда без права продавати ділянку, забудовувати його і робити інші дії, що порушують права власників будинку).

Межі

Де знаходяться межі ділянки залежить від декількох моментів. Найпростіше з новими будинками, коли забудовник брав в оренду або купував землю, потім будував на ній будинок. Після ділянку переходить у спільну власність покупців квартир. З межами проблем немає, т. К .:

земля, яка використовується забудовником, поставлена на кадастровий облік;
на неї є технічна документація, кадастровий паспорт, що говорить про наявність кордонів;
у неї є формально певний власник.

Необов`язково, щоб власники переоформляли на себе право власності, воно виникає автоматично в силу закону.

Якщо є бажання власник квартири має право просити в Росреестра зареєструвати право на частку у спільній власності. Це стосується і ділянки, але без права виділити якимось чином свою частку. Лише видається свідоцтво з правом на певну частку в спільному майні.

Звідки беруться розміри прибудинкової території

Якщо ж будинок був побудований в радянські часи, то все одно десь в архівах, в архітектурному управлінні є акти, інші документи, в яких відбивалися відомості про межі землі, відведених під конкретний будинок.

До цього додається і те, що частина землі могла бути зайнята дорогами, проїздами, вулицями, іншим об`єктами громадського користування, які не передаються в приватну власність. Тому межа ділянки визначається нерідко межами самого будинку, в межах метра частина відводиться під під`їзд.

Законодавча база

Цивільний кодекс - загальні правила використання загального майна.
Земельний кодекс - в ньому прописані правила використання земель, передачі їх у власність, обмеження в приватизації.
Житловий кодекс - містить розуміння спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема, включення в нього земельної ділянки під будинком.
Містобудівний кодекс - повноваження державних органів, Правила зонування територій і земель.
Закон про реєстрацію прав на нерухомість.
Закон про кадастровому обліку нерухомості.
Правила зонування - визначаються регіональними органами влади.
Правила землекористування і забудови - визначаються регіональними органами влади.
Правила благоустрою, прийняті регіональною владою (на рівні міст Москва, Севастополь, Санкт-Петербург, областей, республік).
Будівельні норми і правила (вимоги до облаштування прибудинкової території).
Розділ про особливості реєстрації прав власності в багатоквартирному будинку в регламенті, затвердженому Мінекономразвтітія.
Рекомендації щодо визначення площі земельної ділянки під багатоквартирним будинком.

Останній акт не носить обов`язкового характеру. Говорячи про загальному масиві нормативної документації, слід зазначити, що всі конкретні правила приймаються органами на місцевому, регіональному рівні, федеральні правила швидше носять загальний характер.

Використання прибудинкової території багатоквартирного будинку

Використання прибудинкової території залежить від площі, цілей, а також, хто несе відповідальність.

Якщо вона не визначена або закріплена за місцевими властями - всі питання вирішуються через місцеві влади (муніципалітет, районної адміністрації).
Якщо територія визначена, але знаходиться у власності жителів і за будинок відповідає керуюча компанія - то вирішує всі питання компанія, погоджуючи з адміністрацією.
Якщо територія в власності мешканців будинку - вирішує питання, чи керуюча компанія, або ТСЖ або рада будинку.

Відсутність кордонів і формальна власність держави або інших органів влади не повинна призводити до обмеження прав співвласників (наприклад, знесення дитячого майданчика або споруда ларька і т.д.).

Управління ТСЖ або радою будинку означає, що всі питання використання вирішуються більшістю жителів, при цьому не менше половини повинно брати участь в зборах. У випадках, коли мова йде про земельну ділянку, обов`язково участь 2/3 власників в зборах. Наприклад, один співвласник хоче шляхетний частина землі під своїм вікном.

Допускається проведення заочного опитування і голосування, але в будь-якому випадку скликання зборів, оформлення голосування оформляється за спеціально затвердженою формою. Використання вільної форми документів при виконанні всіх правил і процедур призведе до того, що те чи інше рішення буде вважатися незаконним або будуть підстави сумніватися в його законності.

Деякі споруди зводяться тільки з дозволу деяких органів (наприклад, шлагбаум дозволяють ставити в ГИБДД), при цьому необхідний дозвіл керуючої організації.

Оформлення у власність

Наявність прав на ділянку співвласників багатоквартирного будинку пов`язано з двома нюансами:

Власник квартири автоматично отримує частку в правах на ділянку.
Право власності в повній мірі з`являється після реєстрації прав на неї органами Росреестра або місцевими органами, що виконують його функції за договором.
До реєстрації прав формальним власником вважається чи муніципалітет або держава.

При введенні в дію Житлового кодексу обмовлялося, що, якщо раніше ділянка поставлений на кадастровий облік, співвласники набували на нього повне право. Поява права прив`язувалася з реєстрацією прав на квартири як частини загальної власності. Згідно із законодавством факту реєстрації прав на квартиру цілком достатньо, для підтвердження прав на ділянку, окрема реєстрація частки і видача свідоцтва на частку проводиться за бажанням одного з співвласників.

А що робити, якщо не було проведено кадастрового обліку

Один з елементів отримання права на землю - проведення кадастрового обліку. Наявність обліку підтверджується кадастровим паспортом. Якщо облік не проводився, необхідно звернутися до кадастровому інженеру. Звернутися повинен один із співвласників будинку. Його уповноважує збори співвласників, якщо в будинку немає ТСЖ. Якщо є ТСЖ, питання вирішується загальними зборами, на якому вибирають людину, яка буде займатися цим питанням. З рахунку ТСЖ переводяться гроші на оплату послуг кадастрового інженера, оплату державного мита, інших послуг.

Кадастровий інженер або геодезист, який провів роботи, або передає матеріали замовнику або самостійно при наявності повноважень у договорі відправляє для постановки на облік.

Згодом кожен співвласник будинку має право подати заяву про проведення реєстрації його права власності у спільному майні. У відповідному розділі прав в реєстрі щодо кожного заявника робиться відмітка. Якщо один з власників зареєстрував своє право, а другий ні, то це не означає, що перший набуває якісь привілеї.

Пливун і мінуси

З позитивних сторін отримання прибудинкової території у спільну власність:

Жителі самі вирішують як в рамках, дозволених законом, використовувати цю землю, без узгодження з владою.
Можливість захищати ділянку від незаконного використання його кимось третім, зокрема тими ж органами влади.
Приватизація проводиться безоплатно.
Мешканці будинку можуть використовувати кошти від здачі в оренду ділянки або його частини на благо собі (кошти від оренди спільного майна використовуються тільки на загальні потреби домовласників).

З негативних сторін відзначають приблизно такі нюанси:

Питання змісту, ремонту ділянки та об`єктів на ньому знаходяться повністю лягають на плечі співвласників.
Доводиться платити земельний податок.
Використання території з виходом за рамки законодавства призведе до штрафу і необхідності привести ділянку до попереднього стану.

благоустрій

Благоустрій прибудинкової території - це наявність ряду об`єктів озеленення, дитячих майданчиків, інших об`єктів необхідних всім мешканцям будинку. Всі ці об`єкти розташовуються згідно з правилами благоустрою. Такі правила є в кожному регіоні країни, вони майже не відрізняються один від одного.

У правилах можна знайти відстань, на якому той чи інший об`єкт повинен знаходитися в межах території, правила установки елементів благоустрою, зокрема, озеленення.

Обумовлюється, що всі об`єкти благоустрою розташовуються в межах, зазначених у кадастровому паспорті.

Якщо кордони не були встановлені, тому ділянка не ставили на кадастровий облік, керуюча організація розробляє карти-схеми, згідно з якими використовується прибудинкова територія.

Увага, тільки СЬОГОДНІ!

Різне